Duh, sudah beberapa tahun terakhir, memang sektor properti di Indonesia tak ubahnya truk peti kemas berukuran besar, yang mesti terus melewati jalan menanjak tajam dan berliku-liku. Betapa tidak, dalam berbagai indikator, perlambatan teruslah didapat. Itu persisnya dalam laba bersih, laba usaha, pendapatan usaha, dan lain-lain yang lazim tertera dalam laporan keuangan sebuah perusahaan properti.
Juga, kalau yang diacu adalah level kenaikan harga properti, tampak jelas bahwa perlambatan tersebut memang terjadi. Harga properti hunian baru, misalnya, sulit mencapai pertumbuhan setidaknya 10%.
Pengamat properti Panangian Simanungkalit, menyetujui hal tersebut. “Untuk tahun 2019, kenaikan harga properti hunian primer, paling-paling di 3%. Itu pun untuk hunian yang harganya di bawah Rp 1miliar. Kalau yang segmen di atas itu, harganya justru turun,” papar Panangian.
Sebenarnya, sejauh mana perlambatan yang didapatkan pengembang properti dalam tahun-tahun belakangan? Jawaban pasti hal tersebut memang tidak mudah. Musabab hal itu, ketika kondisi perlambatan didapati secara umum, toh ada pengembang yang justru mampu menggaet pertumbuhan kinerja nan sangat baik, di atas rata-rata. Hal tersebut bisa disebabkan beberapa faktor, antara lain karena segmen pasar yang dibidik lebih ‘basah’, strategi bisnis yang apik untuk tetap tumbuh apik, dan lain-lain.
Hal lain yang cukup menyulitkan menerka perlambatan yang terjadi, yakni bahwa tidak semua perusahaan properti memublikasikan kinerja secara terbuka, bukan? Ya, tepat, hanya perusahaan properti yang telah terdaftar sebagai perusahaan terbuka di Bursa Efek Indonesia (BEI), yang pasti memublikasikan laporan keuangan secara terbuka kepada publik. Dari sini, publik bisa mengetahui satu hal menarik: siapa saja sejatinya pengembang properti yang bisa disebut ‘kebal stagnasi’ pada akhir-akhir ini?
Di sini, bisa muncul pula pertanyaan lanjutan. Yakni, apa acuan dari ‘kebal stagnasi’ tersebut? Nah, jawaban tersebut bisa relatif. Ketika di satu sisi suatu perusahaan menggaet hasil bagus, bisa saja ada pertanyaan lain muncul, bukan?
Misalnya, ketika laba bersih naik, bagaimana pula dengan laba usaha/operasionalnya, apakah juga naik? Bagaimana pula dengan NPM (net profit margin) perusahaan itu, apakah naik juga atau sebaliknya?
Namun, untuk lebih mudahnya, tim redaksi Majalah TopBusiness mendefinisikan ‘kebal stagnasi’ dengan kriteria sebagai berikut: pengembang yang sampai dengan kuartal ketiga 2019, mampu mencatatkan kenaikan laba bersih di atas 10%. Dari sini, diharapkan bahwa gambaran yang didapat, lebih spesifik.
Pergerakan Maju
Bagaimana pergerakan saham emiten properti di BEI pada tahun 2019? Bisa dikatakan bahwa ada suatu pergerakan maju. Itu bila kita mendasarkan diri pada pergerakan indeks properti.
Bagaimana penjelasannya? Begini, dari data BEI, dapat dijelaskan bahwa per 2 Januari 2019 (awal perdagangan saham tahun 2019), posisi indeks itu di 448,167. Di penutupan perdagangan terakhir tahun 2019 atau di 30 Desember 2019, bagaimana posisi indeks properti? Jawabannya, di posisi berikut ini: 503,879.
Jadi, dari awal 2019 sampai akhir tahun tersebut, ada pergerakan maju indeks properti, bukan? Berarti, di tubuh pengembang properti di bursa saham itu, ada pergerakan harga saham di periode tersebut.
Kini, kita kembali ke acuan ‘laba bersih naik di atas 10%’ sampai kuartal ketiga 2019 (September 2019). Dari situ, ada beberapa pengembang nan sangat piawai melewati angka tersebut, bahkan jauh di atas itu.
Mereka antara lain sebagai berikut: Bumi Serpong Damai (kode emiten: BSDE), Summarecon Agung (SMRA), Modernland Realty (MDLN), serta Pollux Properti Indonesia (POLL).
BSDE memang mengesankan. Betapa tidak, ketika sebagian pengamat properti atau juga konsumen properti ‘memvonis’ bahwa harga properti di kawasan Serpong sudah over value sehingga sulit naik tajam lebih jauh, pengembang tersebut justru membuktikan diri sebagai pengembang kebal stagnasi.
Dalam hal tersebut, walau masih mengandalkan kawasan Serpong sebagai lumbung uang utama, BSDE memang tidak sekadar membesut properti di Serpong. Persisnya, mereka pun melansir proyek di kota lain, misalnya Grand City Balikpapan.
Perhatikan, pada akhir September 2019 (akhir kuartal ketiga tahun tersebut), laba bersih perusahaan properti yang dinaungi Grup Sinarmas tersebut mencapai Rp 2,31 triliun.Tatkala dibandingkan secara tahunan (yoy/year on year) dengan periode yang sama tahun 2018, laba bersih itu naik sebesar 120%.
Kenaikan laba bersih itu dimusababkan kenaikan pendapatan, yang per September 2019 mencapai Rp 5,23 triliun. Nilai pendapatan tersebut secara tahunan naik 9,18%.
Direktur BSDE, Hermawan Wijaya, mengatakan bahwa lonjakan pendapatan pada kuartal ketiga 2019, dikarenakan produk baru. “Kalau di paruh pertama 2019 kami ditopang penjualan lahan, di kuartal ketiga kami diuntungkan oleh lonjakan penjualan proyek,” kata dia.
SMRA bagai tidak ingin tertinggal oleh BSDE. Per akhir September 2019, pengembang yang berkantor pusat di kawasan Kelapa Gading (Jakarta Utara) tersebut, mendulang laba bersih senilai Rp 314,60 miliar: naik 54,72% daripada periode yang sama tahun 2018 yang sebesar Rp 203,4 miliar. Sampai September 2019 itu, SMRA berhasil membukukan pendapatan senilai Rp 4,41 triliun atau naik 9,78% secara tahunan.
Perihal POLL, pengembang tersebut pasca-go public di BEI, memang mencatatkan pertumbuhan yang bagus. Laporan keuangan kuartal ketiga pengembang itu memerlihatkan bahwa, laba bersih di kuartal ketiga 2019, senilai Rp 92,73 miliar. Pencapaian ini naik tajam 287% daripada di kuartal ketiga 2018 yang masih senilai Rp 23,97%.
Untuk MDLN, sampai September 2019, mencetak laba bersih Rp 248,06 miliar. Pencapaian ini naik 238,31% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2018. Untuk tahun 2019, sampai September 2019, penjualan MDLN juga ditopang oleh penjualan lahan industri. “Sampai akhir tahun 2019, kontribusi penjualan lahan industri bisa Rp 1,4 triliun dari total Rp 4 triliun,” kata Investor Relation Assistant Manager Modernland Realty, Eliza Saliman, seperti ditulis situs Kontan.co.id.
Sudah tentu, di luar yang telah disebutkan, masih ada pengembang lain yang mencatatkan pertumbuhan laba sangat baik. Pakuwon Jati, misalnya. Emiten properti berkode PWON ini, sampai akhir September 2019 mencatatkan laba Rp 2,15 triliun. Secara tahunan, angka itu naik sebesar 20,84%.
Yang menarik, sampai September 2019, pendapatan PWON di Rp 5,22 triliun. Secara tahunan, angka itu hanya naik tipis 0,21%, tetapi PWON cekatan membukukan kenaikan laba bersih 20,84%.
Ramai Meluncurkan Proyek
Dalam Market Outlook 2020 yang telah dipublikasikan, Samuel Sekuritas Indonesia mencermati pergerakan sejumlah emiten properti. Persisnya, analis Samuel Sekuritas Indonesia, Ilham Akbar Muhammad, memprediksi bahwa seiring kestabilan politik di Indonesia, semua pengembang akan gencar meluncurkan proyek baru sedari kuartal pertama tahun 2020.
Ilham pun memprediksi kinerja beberapa emiten properti di tahun 2020. Antara lain, dia memprediksi bahwa pertumbuhan marketing sales SMRA masih akan berlanjut. Tetapi, pertumbuhan itu bisa lebih rendah karena gencarnya semua pengembang meluncurkan proyek baru di tahun 2020.
Kemudian, BSDE bisa diuntungkan oleh tren penurunan suku bunga perbankan. Sebab, porsi penjualan dari KPR (kredit pemilikan rumah) di pengembang tersebut mencapai 65%.
Panangian Simanungkalit memprediksi bahwa pertumbuhan properti pada tahun 2020, lebih bagus daripada tahun sebelumnya. Ada musabab beberapa hal tersebut, antara lain tahun berpolitik sudah dilalui dengan baik.
Akan tetapi, bagi sektor properti Indonesia, akan cukup sulit untuk mencapai pertumbuhan melebihi 10% seperti pada sekitar tahun 2012. Ada beberapa penyebab hal itu, yakni pertumbuhan PDB (produk domestik bruto) yang sulit melebihi 5%-an.
Panangian pun menyoroti struktur ekonomi Indonesia yang rawan terhadap goncangan dari perekonomian global. Dan hal ini berefek kepada pergerakan sektor properti. “Kita bisa melihat, Bank Indonesia pun tidak bisa serta-merta terus menurunkan BI Rate. Sebab, penurunan cepat, bisa membuat koreksi terhadap nilai tukar Rupiah,” kata dia.
Booming properti di tahun 2012-an, Panangian mengimbuhkan, sejatinya lebih disebabkan terjadinya kenaikan tajam harga sejumlah komoditas ekspor Indonesia. Dari situ, ada banyak devisa yang masuk ke Indonesia, dan lalu dibelanjakan ke sektor properti. “Jadi, di tahun 2012-an itu, pergerakan tajam sektor properti disebabkan booming harga komoditas. Bukan karena pondasi ekonomi Indonesia yang bagus,” Panangian mengkritisi.
Apa pun, kita tentu berharap bahwa sektor properti semakin bagus dari waktu ke waktu, bukan? Betapa tidak, sektor tersebut bisa membawa dampak berantai yang besar kepada masyarakat, karena punya tautan dengan 150-an sektor terkait. Tatkala sektor properti berderap cepat, berarti menguntungkan 150-an sektor terkait tersebut.
Pewarta Foto: Rendy MR/TopBusiness