Paradigma lama dunia properti yakni pentingnya “location, location, location”, kini maknanya mengalami evolusi.
Wah, kini memang Jakarta sedang menulis babak baru dalam perjalanan pasar propertinya. Jika dahulu gedung pencakar langit menjadi simbol utama pertumbuhan kota, kini pusat perhatian mulai bergeser ke tempat yang mungkin sebelumnya hanya dipandang sebagai simpul perjalanan.
Iya, begitulah, stasiun MRT, halte LRT, terminal bus terpadu, hingga kawasan transit, perlahan menjelma menjadi episentrum ekonomi baru. Di sana, nilai sebuah properti tidak lagi hanya ditentukan oleh alamatnya, melainkan oleh seberapa mudah orang menjangkaunya.
Perubahan itu bukan sekadar tren sesaat. Ia merupakan konsekuensi dari perubahan cara masyarakat bekerja, beraktivitas, dan berpindah. Mobilitas menjadi kebutuhan yang semakin mahal nilainya. Waktu tempuh yang lebih singkat, konektivitas antarmoda, dan kemudahan akses kini menjadi bagian dari pertimbangan utama ketika perusahaan mencari kantor, investor memilih aset, maupun masyarakat membeli hunian.
Head of Research and Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus, melihat perubahan tersebut sebagai fondasi bagi fase baru pertumbuhan properti nasional. Menurutnya, pasar saat ini bertumbuh bukan karena dorongan spekulasi, melainkan oleh kebutuhan riil para penyewa dan pengguna properti. Mereka semakin selektif dalam memilih bangunan yang menawarkan kualitas, efisiensi operasional, aksesibilitas, serta nilai jangka panjang. Karena itu, kawasan yang terhubung dengan jaringan transportasi massal semakin memperoleh perhatian.
Pandangan tersebut sekaligus mengubah paradigma lama dunia properti. Selama puluhan tahun, ungkapan “location, location, location” menjadi mantra utama para pelaku industri. Kini, maknanya mengalami evolusi.
Lokasi tetap penting, tetapi konektivitas mulai mengambil peran yang sama besarnya. Bangunan yang berada di dekat simpul transportasi menawarkan efisiensi waktu, biaya perjalanan, sekaligus kemudahan mobilitas yang semakin dihargai oleh dunia usaha maupun masyarakat.
Prefensi yang Berubah
Perubahan preferensi tersebut tercermin pada pasar perkantoran Jakarta. Selama kuartal kedua 2026, kawasan CBD mencatat penyerapan bersih sekitar 16.800 meter persegi dengan tingkat okupansi meningkat menjadi 76,3 persen. Permintaan terutama mengarah pada gedung Premium Grade dan Grade A yang menawarkan spesifikasi modern, fasilitas lebih lengkap, serta memiliki akses transportasi yang baik. Pasokan baru yang terbatas turut memperkuat fundamental pasar sehingga membuka ruang bagi kenaikan tarif sewa.
Fenomena serupa juga terlihat di kawasan non-CBD. Penyerapan bersih mencapai sekitar 12.900 meter persegi dengan tingkat okupansi meningkat menjadi 73,3 persen. Aktivitas relokasi perusahaan menuju bangunan berkualitas tinggi masih terus berlangsung. Menariknya, kawasan Jakarta Barat dan Jakarta Utara mulai memperoleh perhatian lebih besar karena peningkatan aksesibilitas dan kedekatannya dengan berbagai jaringan transportasi maupun bandara.
Namun, cerita TOD tidak berhenti pada gedung perkantoran.
Konsep TOD telah berkembang jauh melampaui fungsi awalnya sebagai infrastruktur transportasi. Dalam pandangan Anton Sitorus, TOD kini menjadi platform pembangunan kawasan multifungsi yang mengintegrasikan hunian, perkantoran, pusat belanja, ruang publik, hingga fasilitas hiburan dalam satu ekosistem perkotaan. Nilai tambah yang tercipta bukan hanya berasal dari bangunan, melainkan dari kualitas kehidupan yang ditawarkan kawasan tersebut.
CBRE menyebut fase berikutnya pertumbuhan Jakarta akan sangat dipengaruhi oleh pengembangan jaringan transportasi massal. Proyek MRT Fase 2A yang menghubungkan Bundaran HI hingga Kota, pembangunan kawasan terpadu Dukuh Atas, hingga pengembangan Manggarai, Cawang, Pasar Baru, dan Kota Tua dipandang sebagai titik-titik yang berpotensi melahirkan pusat pertumbuhan ekonomi baru. Kawasan-kawasan tersebut diproyeksikan tidak hanya meningkatkan mobilitas warga, tetapi juga membuka peluang investasi properti dalam berbagai segmen.
Implikasinya merambat ke hampir seluruh sektor properti. Pada sektor ritel, meningkatnya arus pejalan kaki di sekitar simpul transportasi membuka peluang bagi restoran, pusat kuliner, convenience store, hingga konsep experiential retail. Pasar pusat perbelanjaan Jakarta sendiri mencatat tingkat okupansi sebesar 86,4 persen pada kuartal kedua 2026, sementara mal premium mempertahankan tingkat okupansi di atas 95 persen.
Di tengah ketidakpastian ekonomi global, pasar properti Jakarta justru menunjukkan fondasi yang semakin sehat. Pertumbuhan ekonomi nasional yang masih terjaga, inflasi yang relatif terkendali, serta kebutuhan riil dari penyewa membuat pergerakan pasar berlangsung lebih rasional dibandingkan masa-masa sebelumnya.
“Momentum tersebut memberikan ruang bagi pengembangan kawasan-kawasan TOD untuk tumbuh sebagai magnet investasi baru,” Anton memprediksi.
*Tulisan Ini Sebelumnya Dimuat di Majalah TopBusiness