Pasar properti ritel di Jabodetabek, bergerak moderat di tahun 2017. Masyarakat kini menganggap belanja sebagai aktivitas leisure, dan ini mesti direspons pengembang pusat belanja modern.
Sore itu, kala libur panjang di akhir tahun 2017, Jalan Margonda, Depok, tampak tersendat di beberapa titik. Apa gerangan sebabnya? Yakni, antrean kendaraan yang keluar-masuk di beberapa pusat belanja modern (mal). Itu antara lain Margo City Depok dan ITC Depok.
Ketika Anda melangkahkan kaki ke ITC Depok di sore itu, tampaklah suasana ramai. Pengunjung padat, dan terlihat tiada ruang belanja kosong- melompong. Sekilas, bisa dikatakan bahwa pasar properti ritel di Depok, aman-terkendali.
Itu seolah kontras dengan kehebohan yang terjadi di Jakarta di tahun 2017. Ingat bukan, ketika sejumlah anchor tenant (penyewa jangkar) di sejumlah pusat belanja modern, tutup? Semisal, Matahari di Pasaraya Blok M dan Pasaraya Manggarai, menamatkan operasionalnya. Pun, lima gerai Lotus, tutup di Oktober 2017.
Sebenarnya, bagaimana kondisi pusat belanja modern di Jakarta dan sekitarnya? Apakah aman-terkendali sekalipun ditinggalkan beberapa penyewa jangkar?
Bisa Spektakuler
Siang itu, Direktur Ritel Sarinah, Lies Permana Lestari, bercerita panjang-lebar ke wartawan Majalah BusinessNews Indonesia, perihal situasi di pusat ritel yang ia kelola. Antara lain, ada dijelaskan bahwa di tahun 2017, tingkat pengunjung ke Sarinah, dalam tren naik. “Memang, kalau jumlah yang berbelanja, angkanya lain lagi. Itu terkait perlambatan pasar ritel secara menyeluruh, bukan,” kata dia.
Terlepas dari itu, satu hal cukup spektakuler pernah digaet pusat ritel Sarinah di tahun 2017. Yakni, omset penjualan di kisaran Rp 1 miliar, pernah dipetik hanya dalam satu hari. Itu saat program midnight sale digelar oleh pusat ritel yang ada di Jalan Thamrin (Jakarta Pusat) itu.
Kalau diamati, ruang ritel di Plaza Sarinah Thamrin, semuanya terisi penuh. Pengunjung pun terlihat cukup padat. Ada yang bersantap di sejumlah restoran cepat saji, menunggu kendaraan travel untuk pulang-pergi ke Bandung, berbelanja busana, dan lain-lain. Maka bagaimana sejatinya kondisi pasar properti ritel di Jakarta dan sekitarnya?
Data terbaru dari Colliers International Indonesia bercerita mendetail tentang hal tersebut. Senior Associate Director Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, menjelaskan tentang pasar properti ritel di Jakarta.
Bagaimana ya rincinya? Baiklah, kita simak saja sekarang. Pertama kali, Ferry menjelaskan bahwa sejak lima tahun belakangan, pasar properti ritel Jakarta ada di tahap resesi. Pertambahan pasokan dari sejumlah pusat belanja modern, menambah tren penurunan tingkat pengisian di periode itu.
Adapun di semester pertama tahun 2017, tingkat pengisian properti tersebut ada di tren kenaikan. Akan tetapi, masuknya pasokan tambahan, membuat di semester kedua tahun 2017, penurunan tingkat pengisian kembali turun secara rata-rata. “Di akhir tahun 2017, tingkat pengisian properti ritel Jakarta tercatat moderat,” papar Ferry.
Tutupnya penyewa jangkar besar yang terjadi di tahun 2017, mungkin berlanjut sampai kuartal pertama tahun 2018. Satu hal yang menarik pun terjadi. Yakni, sekalipun rata-rata tingkat pengisian menurun, rata-rata harga sewa atau juga service charge, tidak ikut merosot. Ferry menjelaskan bahwa, ketika akhir tahun 2017 dibandingkan dengan akhir tahun 2016 (year on year), rata-rata harga sewa dan service charge naik 5%.
Secara rata-rata, tingkat pengisian ruang ritel di Jakarta, ada di 85%-an untuk tahun 2017. Ini menurun tipis daripada di tahun 2016 yang sekitar 87%-an. Untuk tahun 2018, Colliers mengalkulasi bahwa kenaikan angka itu akan kurang dari 1%.
Lantas, kalau di kawasan sekitar Jakarta (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi/Bodetabek), seperti apakah kondisi pasar properti ritel? Begini, Ferry menjelaskan bahwa kondisi pasar properti tersebut terbilang stabil untuk 2016 dan 2017, dalam hal tingkat pengisian. Persisnya, di tahun 2016, tingkat pengisian ada di kisaran 82%. Adapun di tahun 2017, angka itu menjadi 83%.
Di akhir tahun 2017, jumlah ruang ritel di kawasan Bodetabek, tercatat di 77.367 m2. Di kuartal terakhir tahun 2017, tidak ada ruang ritel baru yang masuk ke pasar. Secara year on year, jumlah ruang ritel di 2017 itu naik 3,1% ketika dibandingkan dengan di tahun 2016.
Ke depan, pasokan baru diperkirakan terus berdatangan. Di Bekasi, misalnya, tercatat ada setidaknya tiga ruang ritel baru yang masuk ke pasar sampai tahun 2020.
Adapun di Depok dan Bogor, tiga ruang properti ritel baru, juga masuk ke pasar sampai tahun 2010. Akan tetapi, total ukurannya lebih kecil daripada di Bekasi. Kata Ferry, “Belum terlihat adanya pengembangan pusat belanja modern di Tangerang.”
Berbicara pasar properti ritel di Jakarta dan sekitarnya memang memikat. Ada berbagai “mazhab” yang menilai berbeda untuk kondisi saat ini. Semisal, ada penilaian bahwa sepinya ruang properti ritel disebabkan derasnya penetrasi e-commerce bidang ritel. “Mazhab” lain tidak meyakini hal itu, dan menyatakan bahwa sejatinya total nilai belanja via e-commerce belum signifikan.
Ferry Salanto mengatakan, kini ada pergeseran tren masyarakat. Semula, masyarakat punya tren berbelanja non-leisure. Tetapi, kini ada pergeseran bahwa berbelanja adalah aktivitas leisure. “Untuk pengembang pusat belanja modern, ini bukan ancaman. Melainkan pemantik untuk mengembangkan konsep properti tersebut secara lebih lanjut,” kata dia.
Inilah yang kelihatannya dilakukan oleh pihak Sarinah. Lies Permana mengatakan bahwa pihaknya punya positioning tersendiri dalam kompetisi yang ketat. Yakni, sedari dulu kondang sebagai pusat belanja kerajinan tangan dan suvenir khas Indonesia.
Maka, saat ini, Sarinah tinggal menyesuaikan konsep tersebut untuk merespons perubahan yang cepat di masyarakat. “Tahun 2018 ini, kami akan melakukan semacam rebranding. Sarinah bukan hanya pusat belanja kerajinan tangan, tetapi sekaligus tempat hangout dan kuliner,” ucap Lies.
Dia pun meyakini bahwa, untuk tahun 2018, kondisi pasar ritel lebih baik ketimbang di tahun 2017. Tentunya kita semua berharap seperti itu juga, bukan? (Dhi)
*Tulisan Ini Sebelumnya Dimuat di Majalah BusinessNews Indonesia Edisi Februari 2017