Ada pemandangan menarik di kompleks rusunawa (rumah susun sederhana sewa) di kawasan Pasar Rumput, Manggarai, Jakarta Selatan. Seperti apakah gerangan? Ini lho, ada jembatan dari halte bus TransJakarta yang langsung mengarah ke kompleks properti tersebut. Walhasil, penghuni rusunawa tersebut bisa langsung mengakses sarana transportasi massal itu, bukan?
Contoh nan setali tiga uang ada di kompleks rumah susun di Tanjung Barat, Jakarta Selatan. Di situ, penghuni properti yang kini masih dalam proses konstruksi itu, terhubung langsung dengan Stasiun Kereta Tanjung Barat.
Merupakan kerja sama antara dua BUMN (badan usaha milik negara) yakni KAI (Kereta Api Indonesia) dan Perumnas, properti tersebut memang didesain dengan konsep TOD (transit oriented development). Itu sama halnya dengan rusunawa di Pasar Rumput tersebut.
Ya, tepat, konsep TOD memang kini sedang bergaung cukup kencang di dunia properti di Jakarta dan sekitarnya. Selain di dua properti yang telah disebutkan, sudah tentu ada banyak contoh lain yang bisa kita temui.
Popularitas konsep TOD memang tidak lepas dari seabrek keuntungan yang disuguhkan dari situ. Ada banyak pendapat perihal itu.
Satu di antara itu, datang dari Savills Indonesia. Persisnya, dalam riset berjudul TOD Prospect in Jakarta yang dipublikasikan belum lama ini, sejumlah hal tentang TOD, dijabarkan. Itu antara lain tentang lokasi yang berpotensi menjadi area TOD.
Head of Research and Consultancy Savills Indonesia, Anton Sitorus, menjelaskan bahwa ada tiga jenis transportasi massal yang bisa menjadi simpul pengembangan TOD. Yakni, commuter line (kereta listrik), terminal bus publik, serta terminal TransJakarta.
Untuk jalur commuter line, lokasi potensial adalah sebagai berikut: Tanah Abang (Jalan Jati Baru Raya), Manggarai (Jalan Manggarai Utara), Kota (Jalan Lada), Senen (Jalan Stasiun Senen), Lenteng Agung (Jalan Lenteng Agung Barat), dan Depok (Jalan Stasiun Depok Lama). Tiap lokasi tersebut potensial untuk properti tertentu.
Sebagai contoh, di Tanah Abang (Jalan Jati Baru Raya), properti yang bagus untuk dibesut adalah hotel, hunian, komersial, dan logistik. Kemudian, di Depok (Jalan Stasiun Depok Lama), yang pas dibangun dengan konsep TOD itu yakni properti hunian dan komersial.
Selanjutnya, untuk jalur terminal bus publik, ada sejumlah lokasi potensial TOD. Itu adalah sebagai berikut: Kampung Rambutan , Pulo Gadung, Blok M (Jalan Falatehan), Grogol (Jalan Kyai Tapa), dan Pulo Gebang (Jalan Raya Pulo Gadung, Cakung).
Untuk TOD di Kampung Rambutan, properti yang potensial adalah hunian dan komersial. Di Pulo Gadung, itu pas untuk pengembangan hunian, komersial, dan logistik.
Lebih lanjut, riset Savills tersebut menguraikan lokasi TOD yang bagus dalam koneksi dengan terminal TransJakarta. Itu adalah kawasan Pinang Ranti (Jalan Raya Pinang Ranti), dan kawasan Lebak Bulus.
Di Pinang Ranti, akan sangat tepat bila yang dikembangkan adalah properti hunian dan komersial. Sementara itu, di Lebak Bulus, pas untuk dilansirnya properti hunian, hotel, dan komersial.
Jawaban Tepat
Anton Sitorus menjelaskan bahwa di Jakarta yang penuh kemacetan lalu lintas, properti berkonsep TOD memang bisa menjadi jawaban yang tepat. Di Jakarta, dengan populasi yang besar, kebutuhan pasokan hunian terus naik. “Permintaan hunian per tahun di Jakarta di kisaran 100.000 unit per tahun. Sedangkan angka backlog sekitar 1,5 juta unit,” papar Anton.
Sementara itu, pasokan hunian sulit naik karena beberapa hambatan. Itu seperti harga lahan yang semakin mahal dan harga hunian yang naik cepat. Properti TOD merupakan pendekatan perencanaan kota yang tujuannya memaksimalkan akses publik ke transportasi. “Hal itu berlangsung dengan mengintegrasikan properti hunian dan komersial, dengan transportasi massal. Zona TOD punya stasiun transportasi publik yang dikelilingi high density development,” papar Anton.
Pengamat perencanaan kota, Romi Romadhoni, punya beberapa catatan tentang properti TOD. Dalam sebuah kolom, Romi menyebut perlunya ukuran yang jelas agar konsep TOD tidak dengan mudah dilabelkan ke setiap pembangunan kawasan. Ketika ada aspek yang terukur, akan membantu penerapan TOD dalam berbagai konteks lingkungan dan kawasan kota.
Pendekatan TOD, papar Romi, adalah tentang lingkungan yang nyaman dan aman untuk pejalan kaki karena adanya pedestrian berkualitas. TOD adalah lingkungan yang walkable dengan area catchment-nya di radius 3/4 km dari jaringan transportasi berkualitas seperti commuter line. “Hal ini mendorong area di sekitar stasiun transportasi massal lebih terkonsolidasi,” Romi menjelaskan.
Masih menurut Romi, satu elemen kunci TOD adalah adanya pusat aktivitas publik yang merupakan magnet bagi aktivitas kawasan. Untuk kemudian, dibangun terpadu dengan jaringan transportasi publik. Penerapan hal tersebut mensyaratkan investasi jangka panjang dan menengah bagi konektivitas antarmoda: bus, jalur sepeda, kereta layang ringan, commuter line, MRT, parkir transit, serta jalur pedestrian.
Pada titik ini, rasa-rasanya ada satu kesimpulan yang bisa kita tarik. Begini, TOD adalah si rumit nan efisien, bukan?
Sumber Foto Ilustrasi TOD: Istimewa