Jakarta, TopBusiness—Flash Report Rumah123.com bulan Oktober 2023 menunjukkan tren harga tahunan rumah di Indonesia mengalami kenaikan 2,5 persen pada September 2023 dibandingkan sejak September 2022. Kota Medan memimpin kenaikan harga tertinggi sebesar 8,8 persen, disusul Denpasar (5,7%) dan Bekasi (5,3%).
Senior Vice President Listing Business 99 Group Indonesia, Faizal Abdullah, mengatakan dalam keterangan tertulis yang diterima Majalah TopBusiness kemarin sore, “Jika dilihat dari segi indeks harga pada bulan ini, Medan mengalami pertumbuhan harga tertinggi di atas inflasi tahunan dibandingkan kota-kota besar lainnya di Indonesia, dengan capaian selisih mencapai 6,7 persen.”
“Tentunya ini menjadi daya tarik potensial untuk menjadikan hunian di Medan sebagai aset investasi menguntungkan dalam jangka panjang.”
Sepanjang Semester I 2023, peminatan tipe properti di Medan masih didominasi rumah tapak sebesar 62,4 persen, rumah toko (12,3%) dan apartemen (12,1%). Pengembangan komersial dan residensial di Medan secara umum terpusat di area Selatan, sementara pada area Utara dari Medan, menuju area Pelabuhan Belawan, mayoritas pengembangan merupakan kawasan industri dan logistik.
Pekerja yang beraktivitas pada area ini, umumnya tetap mencari rumah di area Selatan lantaran dekat dengan pengembangan komersial dan fasilitas publik. Di area pusat kota, umumnya sudah dipadati pengembangan komersial dan fasilitas publik seperti gedung kantor, mall dan hotel, rumah sakit dan sekolah, sehingga permintaan terhadap rumah tapak tertinggi berada di pinggir kota, namun memiliki jarak yang relatif dekat ke pusat kota.
Ada lima kecamatan dengan permintaan tertinggi, yaitu Medan Kota (20,6%), Medan Sunggal (12,6%), Medan Johor (9%), Medan Selayang (7,9%), dan Medan Helvetia (7,9%). Adapun tiga kelompok pembeli potensial di Medan didominasi kelompok usia 18-24 tahun (30,5%), usia 35-44 tahun (24,2%) dan usia 25-34 tahun (22,7%).
Tiga kecamatan mencatatkan median harga yang lebih tinggi, yaitu Medan Sunggal (Rp1,09 miliar), Medan Kota (Rp 954 juta) dan Medan Helvetia (Rp 921 juta). Tiga kecamatan ini lebih banyak pengembangan komersial dan residensial dibandingkan dengan Medan Selayang (Rp 875 juta) dan Medan Johor (Rp 646 juta). Pengembangan yang berada di kecamatan dengan median harga lebih tinggi umumnya menargetkan pasar menengah dan menengah-atas, sementara kecamatan dengan median harga yang lebih rendah umumnya area padat penduduk dan menyasar kelas menengah hingga menengah-bawah.
Saat ini, kawasan Medan juga terdapat pengembangan infrastruktur tol eksisting, yakni rute jalan tol Medan-Binjai, Medan-Tanjung Morawa dan Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi. Pengembangan ruas tol tersebut menghubungkan Medan dengan kota-kota dan infrastruktur strategis sekitar, seperti Tebing Tinggi, Binjai, Bandara Kualanamu dan Pelabuhan Belawan.
“Harapannya, kota Medan semakin potensial seiring peningkatan akses ke kota lain seperti, Aceh, Parapat dan Sibolga, Duri dan Pekanbaru melalui jalur tol yang masih dalam tahap perencanaan dan konstruksi, mencakup rute jalan tol Tebing Tinggi-Parapat, Dumai-Tebing Tinggi dan Binjai-Langsa,” kata Faizal.
Bekasi Masih Unggul
Bulan ini, pasca-peresmian Light Rail Transit (LRT) Jabodebek, Bekasi kembali tercatat kedua kalinya memimpin kenaikan harga tahunan hunian tertinggi di Jabodetabek sebesar 5,3 persen. Dari aspek selisih pertumbuhan indeks harga dan inflasi tahunan, Bekasi juga memiliki selisih yang tinggi di Jabodetabek, sebesar 2,9 persen. Disusul Tangerang (1%) dan Jakarta (0,1%).
“Pertumbuhan selisih secara positif di Bekasi menunjukkan bahwa nilai properti di wilayah ini mengalami kenaikan yang kuat dan tentunya ini menguntungkan pemilik properti sebagai aset investasi yang bertumbuh secara signifikan. Keberadaan LRT Jabodebek secara perlahan semakin mengangkat daya tarik kawasan Bekasi sebagai tempat tinggal atau investasi,” kata Faizal.
Data 99 Group memperlihatkan, permintaan di Bekasi masih sangat didominasi pembeli potensial dari Jakarta (69,9%), area Bekasi itu sendiri (11,8%), Kuta (5,4%), dan Bandung (3,7%). Dari sisi wilayah, peminatan di Medan Satria dan Pondok Gede sangat tinggi di rentang harga hunian Rp400 juta-Rp1 miliar dan harga Rp3-5 miliar. Dua kecamatan ini terlihat begitu menarik minat pasar menengah dan menengah-atas. Sedangkan rentang harga hunian yang diminati di Bekasi Barat, Jati Asih dan Bekasi Utara cenderung menyasar kelas menengah dan menengah-bawah di kisaran Rp400 juta-Rp1 miliar dan di bawah Rp400 juta.
Selain Bekasi, sejumlah kota lainnya di Jabodetabek mengalami kenaikan, mencakup Tangerang (3%), Bogor (2,5%), Jakarta (2%) dan Depok (1,1%).
Di wilayah Jawa, kenaikan harga tahunan hunian ditempati Surakarta (3,8%), Surabaya (2,8%), dan Semarang (2,6%).
Adapun wilayah terpopuler terkait permintaan hunian selama bulan September ditempati Tangerang dengan 14,6 persen dari total listing enquiries untuk rumah di Indonesia, diikuti Jakarta Barat (10,8%) dan Jakarta Selatan (10,2%). Mayoritas permintaan hunian di Tangerang terdapat di kecamatan Serpong, Karawaci, Cikupa, Ciledug dan Cipondoh.
Permintaan di kecamatan Serpong didominasi preferensi harga Rp1-3 miliar (54%), Rp3-5 miliar (16%) dan di atas Rp5 miliar–yang mengindikasikan kawasan ini diminati target pasar menengah-atas. Sedangkan Karawaci, Cikupa dan Ciledug lebih diminati pasar potensial menengah dan menengah-atas dengan preferensi minat tertinggi pada rentang harga Rp400 juta-1 miliar dan Rp1-3 miliar. “Sementara Cipondoh agak mirip dengan Serpong yang didominasi permintaan pada rentang harga Rp1-3 miliar (51,4%). Namun permintaan rentang harga yang lebih rendah (Rp400 juta-1 miliar) juga mencatatkan proporsi yang cukup tinggi mencapai 29,3%,” pungkas Faizal.