Jakarta, TopBusiness – Calon investor perlu memahami sejumlah aspek hukum sebelum membeli kondominium hotel (kondotel), terutama terkait perjanjian pengelolaan, status kepemilikan fasilitas bersama, dan kepastian fungsi bangunan. Ketiga hal tersebut penting untuk memastikan hak kepemilikan dan potensi keuntungan investasi terlindungi.
Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila, Dr. Muhammad Ilham Hermawan, S.H., M.H., mengatakan investasi kondotel memiliki karakteristik berbeda dari investasi properti pada umumnya. Selain membeli unit properti, investor juga terikat hubungan bisnis dengan operator hotel melalui perjanjian pengelolaan.
“Investasi kondotel memang menarik karena pemilik tidak perlu mengelola sendiri unitnya. Namun, jangan sampai investor merasa telah membeli properti, tetapi dalam praktiknya tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan dan pengelolaan propertinya sendiri,” ujar Ilham dalam keterangannya, Rabu (11/11/2026).
Menurut Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila tersebut, hal pertama yang harus dicermati adalah isi perjanjian pengelolaan dengan operator hotel. Investor perlu memastikan jangka waktu perjanjian, mekanisme perpanjangan, serta pihak yang memiliki kewenangan menentukan kelanjutan kerja sama.
Klausul perpanjangan, misalnya, harus dirumuskan secara jelas agar tidak menimbulkan perbedaan penafsiran antara pemilik dan operator. Investor juga perlu memahami dasar perhitungan profit sharing atau proyeksi return on investment (ROI), komponen biaya operasional, mekanisme pembagian keuntungan, serta kewajiban penyampaian laporan keuangan yang diaudit secara independen.
“Keuntungan yang dijanjikan harus dapat dihitung, diperiksa, dan dipertanggungjawabkan. Jangan sampai pemilik hanya menerima angka bagi hasil tanpa mengetahui bagaimana angka tersebut diperoleh,” katanya.
Aspek kedua adalah memastikan status kepemilikan fasilitas hotel. Ilham menjelaskan, kondotel umumnya dilengkapi fasilitas seperti lobi, resepsionis, ruang pertemuan, restoran, pusat kebugaran, hingga kolam renang. Namun, tidak seluruh fasilitas tersebut otomatis menjadi milik bersama para pemilik unit.
Untuk memastikan status kepemilikannya, calon investor perlu memeriksa dokumen pertelaan rumah susun yang telah disahkan. Dokumen tersebut menjelaskan batas kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama dalam bangunan rumah susun.
“Jangan menganggap semua fasilitas hotel otomatis menjadi milik bersama. Sebaliknya, jangan pula membiarkan fasilitas yang secara hukum merupakan milik bersama dikuasai secara eksklusif oleh pengembang atau operator. Semua harus dilihat dari pertelaannya,” jelasnya.
Ketiga, investor perlu memastikan fungsi bangunan kondotel secara hukum. Pasalnya, kondotel menggabungkan konsep kepemilikan satuan rumah susun dengan kegiatan usaha perhotelan yang secara fungsional merupakan kegiatan bukan hunian.
Karena itu, perlu dipastikan apakah bangunan tersebut ditetapkan sebagai rumah susun fungsi hunian, fungsi campuran, atau digunakan untuk kegiatan bukan hunian. Kepastian fungsi bangunan berpengaruh terhadap legalitas pemanfaatan, pengelolaan, serta pelaksanaan hak para pemilik.
Putusan MK Jadi Perhatian
Ilham mengungkapkan, persoalan fungsi rumah susun, termasuk bangunan yang digunakan untuk kegiatan bukan hunian, pernah menjadi objek pengujian di Mahkamah Konstitusi (MK).
Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebelumnya mengatur fungsi rumah susun dalam dua kategori, yakni fungsi hunian dan fungsi campuran. Ketentuan tersebut pernah dipersoalkan melalui Perkara MK Nomor 62/PUU-XX/2022, meskipun permohonannya ditolak.
Perkembangan berikutnya terjadi melalui Putusan MK Nomor 198/PUU-XXIII/2025 yang diucapkan pada 19 Januari 2026. Dalam putusan tersebut, MK mengabulkan sebagian permohonan dan menegaskan perlunya pengaturan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian melalui undang-undang paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan.
Menurut Ilham, putusan tersebut penting untuk memberikan kepastian hukum terhadap bangunan yang menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, tetapi dimanfaatkan untuk kegiatan usaha bukan hunian, termasuk kondotel.
Selain fungsi bangunan, persoalan lain yang perlu diperhatikan adalah pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Berdasarkan Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pemilik satuan rumah susun wajib membentuk PPPSRS sebagai wadah untuk mengurus kepentingan bersama.
Namun, dalam praktiknya, pembentukan PPPSRS pada kondotel tidak selalu berjalan mudah. Salah satu hambatannya adalah perbedaan pandangan mengenai kedudukan kondotel sebagai bangunan hotel atau rumah susun.
Ilham mengungkapkan, berdasarkan pengalaman pendampingannya, persoalan tersebut pernah terjadi pada kondotel di Bali. Bangunan itu dipandang sebagai hotel dan bukan rumah susun sehingga pembentukan PPPSRS menghadapi hambatan, meskipun para pemilik unit telah memiliki Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun).
Ia menilai, hak kepemilikan perseorangan maupun kepemilikan bersama perlu memperoleh perlindungan hukum yang jelas, terlepas dari perbedaan penafsiran mengenai fungsi bangunan.
Meski terdapat sejumlah persoalan hukum, Ilham menilai investasi kondotel tetap memiliki potensi ekonomi, terutama di kawasan wisata dan pusat kegiatan bisnis. Namun, calon investor tidak seharusnya hanya mempertimbangkan lokasi, fasilitas, reputasi operator, dan proyeksi keuntungan.
“Investasi kondotel seharusnya memberikan dua kepastian sekaligus, yaitu kepastian memperoleh manfaat ekonomi dan kepastian perlindungan hak kepemilikan. Jangan sampai investasi yang diharapkan memberikan keuntungan justru menimbulkan persoalan berkepanjangan karena ketidakjelasan perjanjian, kepemilikan, dan pengelolaan,” ujarnya.