Tahun 2017, ada pasar properti yang tumbuh ataupun terkoreksi. Tahun 2018, pasar properti bisa dipengaruhi peristiwa politik.
Melintaslah ke South City, sebuah kompleks properti skala luas yang terletak di Pondok Cabe, Tangerang Selatan. Tatkala kita masuk melalui gerbang utama perumahan itu—persis di seberang Lapangan Terbang Pondok Cabe—sebuah aktivitas proyek properti komersial, tampak sedang berlangsung.
Nah, aktivitas ini merupakan satu penanda bahwa, di tahun 2017, sektor properti di Indonesia mulai lebih bergerak. Ya, benar , pengembang properti mulai mengembangkan proyek properti lagi.
Pantauan wartawan majalah ini, di beberapa lokasi di kawasan penopang Jakarta, sejumlah pengembang memang mulai memasarkan properti baru. Lihatlah, di Jalan Krukut Raya, Depok, sebuah kompleks apartemen mulai dipasarkan. Apartemen ini pasang harga sedari Rp 250-an juta per unit. Itulah Apartemen Cinere Boulevard.
Sulit Diprediksi
Menerka-nerka pasar properti memang, dalam beberapa tahun terakhir, cukup sulit. Itu khususnya dimulai di awal tahun 2014 sampai saat ini. Bayangkan, sering kali, setelah di suatu tahun ada stagnasi ataupun penurunan, muncullah prediksi bahwa di tahun berikutnya pertumbuhan apik mulai terjadi. Tetapi, ternyata di tahun yang dimaksudkan, stagnasi masih terjadi.
Lantas, di tahun 2017, apakah pertumbuhan apik sejatinya sudah terjadi? Jawaban hal ini memang bisa bervariasi. Acuan apa yang digunakan sebagai pengukur pertumbuhan, menjadi penentu jawaban pertanyaan tersebut. Tetapi yang jelas, adalah bahwa pengembang properti sudah mulai lebih bergerak di tahun 2017.
Kini, marilah melirik laporan riset yang dipublikasikan Savills Indonesia, sebuah lembaga konsultan properti multinasional. Dari Jakarta Property Market Update terbaru (Desember 2017), sejumlah “temuan” yang menyatakan bahwa pasar properti di Jakarta terkoreksi di tahun 2017, bisa ditemui.
Kepala Departemen Riset dan Konsultasi Savills Indonesia, Anton Sitorus, mengatakan bahwa fundamen ekonomi Indonesia masih solid di tahun 2017. Itu ditandai dengan tingkat inflasi yang sesuai target; tingkat bunga BI Rate yang tetap di 4,25% setelah sebelumnya dipangkas dua kali; dan lain-lain. “Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) melanjutkan tren bullish. Akan tetapi, indeks properti masih flat,” kata dia.
Anton lantas membeberkan bahwa, di tahun 2017, pasar perkantoran di CBD Jakarta, harga sewanya turun 6,4% kalau dibandingkan year on year. Kemudian, penurunan serupa terjadi di pasar perkantoran non-CBD Jakarta: harga sewa tercatat menurun 1,3% ketika dibandingkan year on year.
Pasar ritel di Jakarta, juga menorehkan penurunan harga sewa. Besar penurunan harga sewa itu adalah 1,3%, ketika harga di 2017 dibandingkan dengan di tahun 2016.
Untuk pasar kondominium Jakarta, juga setali tiga uang. Rincinya, di tahun 2017, harga jual kondiminium di Jakarta dalam per m2, lebih rendah 3% ketika dibandingkan dengan tahun 2016.
Seiring dengan penurunan harga, tingkat kekosongan di pasar properti perkantoran, ritel, dan kondominium di Jakarta, juga naik. Sebagai contoh, di pasar ritel, tingkat kekosongan di tahun 2017 ada di 21,1%. Padahal, di tahun 2016, angka tersebut ada di 10,3%.
Di saat pasar properti di Jakarta masih terkoreksi di 2017, bagaimana di luar area itu? Adalah sangat tepat bila kita mengacu ke survei terbaru dari Bank Indonesia.
Dipublikasikan di pertengahan November 2017, Survei Harga Properti Residensial Triwulan III 2017 yang dikeluarkan Bank Indonesia, menyebutkan hal menarik. Yakni, bahwa harga properti hunian di triwulan III 2017, tetap tumbuh.
Dalam hal itu, dijelaskan bahwa bila dibandingkan secara year on year antara triwulan III 2017 dengan periode yang sama tahun 2016, indeks harga properti tumbuh 3,2%. Pertumbuhan harga terjadi di semua tipe rumah, tertinggi terjadi di rumah tipe menengah.
Adapun tingkat penjualan properti hunian juga tercatat naik. Begini, di saat triwulan III 2017 dibandingkan dengan triwulan sebelumnya, ada kenaikan sebesar 2,58%; di triwulan II 2017 pun, tercatat adanya kenaikan 3,61% ketika dibandingkan triwulan I 2017.
Survei itu pun menyimpulkan bahwa, di triwulan III 2017, nilai penyaluran KPR (kredit pemilikan rumah) dan KPA (kredit pemilikan apartemen), meningkat. Mayoritas konsumen atau 76,4%, menggunakan KPR sebagai cara membeli hunian.
Sampai di sini, jelas bahwa terkoreksi atau tidaknya pasar properti di tahun 2017, jawabannya bisa sangat bervariasi, bukan? Lantas, kira-kira, bagaimana dengan di tahun 2018?
Country General Manager Rumah123.com, Ignatius Untung, punya pendapat tentang hal itu. Persisnya, ia memerkirakan bahwa di semester pertama tahun 2018, pelaku industri properti akan tancap gas. Lantas, di semester kedua 2018, pergerakan mereka mungkin melambat karena dimulainya peristiwa politik (pemilihan kepala daerah/pilkada, dan pendaftaran calon presiden/wakilnya—red.). “Pelaku properti seperti broker, pengembang, dan perbankan, akan mulai wait and see di semester kedua 2018,” kata Untung.
Akan tetapi, di semester kedua itu, tidak bisa dikatakan bahwa pasar properti lantas lesu. Sebab, sebenarnya peristiwa politik seperti pilkada ataupun pemilihan presiden (pilpres), juga bisa menggerakkan perekonomian.
Pasalnya, banyak dana politik yang digelontorkan untuk kampanye. Dana tersebut masuk ke beberapa sektor industri, lantas nantinya bisa mengalir ke sektor properti. “Kalau peristiwa politik tersebut adem-adem saja dan tidak terlalu panas, sebenarnya malah bagus karena adanya dana politik yang mengalir,” Untung menambahkan.
Rumah.com Property Market Outlook 2018, terlihat bersikap optimis ke kondisi tahun 2018. Head of Marketing Rumah.com, Ike Hamdan, berkata bahwa kebijakan pemerintah Indonesia di pembiayaan perumahan, masih menjadi penentu pasar properti di tahun 2018.
Ike mengatakan, “Harga dan pasokan properti diperkirakan meningkat di 2018. Khususnya di sektor hunian. Permintaan pasar akan tetap stabil, terutama pada properti berharga di bawah Rp 1 miliar.”
Ike pun berkata bahwa tingkat optimis pasar properti, sebelumnya dijaga oleh beberapa langkah yang sudah dilakukan pemerintah Indonesia. Langkah itu adalah mendorong ekonomi nasional ke arah yang lebih positif; menetralisir ketegangan politik di 2016-2017; dan lain-lain. (Dhi)
*Tulisan Ini Sebelumnya Dimuat di Majalah BusinessNews Indonesia Edisi Februari 2018