Jakarta, TopBusiness – Presiden Prabowo Subianto telah menetapkan program pembangunan 3 juta unit rumah sebagai bagian dari upaya mengatasi backlog perumahan untuk mendukung ketersediaan hunian layak bagi masyarakat sebagai salah satu prioritas pembangunan nasional.
Data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) dari Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2023 menunjukkan backlog perumahan di Indonesia masih berada di kisaran 9,79 juta unit, dengan 26,9 juta keluarga masih belum memiliki akses terhadap hunian yang layak. Hal ini mencerminkan kebutuhan mendesak atas solusi inovatif dan berkelanjutan.
Ketersediaan hunian layak tidak hanya berbicara mengenai kekurangan jumlah rumah, tetapi juga terkait erat dengan sanitasi buruk, bahan bangunan tidak layak, dan kepadatan permukiman. Kondisi tersebut memperburuk kualitas hidup masyarakat, terutama kelompok berpenghasilan rendah (MBR).
Presiden Prabowo Subianto dalam Rapat Koordinasi Nasional Penurunan Stunting pada Maret 2025 menekankan bahwa penyediaan rumah layak huni serta sanitasi sehat merupakan determinan penting untuk gizi, tumbuh kembang anak, dan kualitas generasi mendatang
Tujuan Lebih lanjut, meningkatnya kasus askariasis (cacingan) di sejumlah daerah juga menunjukkan bahwa akses terhadap rumah yang layak dan sanitasi yang memadai berimplikasi langsung pada kesehatan masyarakat. Permasalahan kesehatan akibat lingkungan tinggal yang tidak sehat ini menegaskan bahwa penyediaan rumah bukan hanya sekadar aspek ekonomi dan sosial, tetapi juga fundamental bagi kesehatan publik, produktivitas tenaga kerja, dan daya saing bangsa.
Untuk itu, diperlukan alternatif instrumen keuangan yang inklusif, seperti tabungan perumahan dan asuransi mikro, yang dapat membantu masyarakat berpenghasilan rendah membangun daya tahan finansial sekaligus memperluas akses kepemilikan rumah.
Melihat tantangan tersebut, Indonesia Roundtable of Young Economists (INRY) menggelar sesi diskusi dengan tema Tabungan, Asuransi Mikro, dan Pembangunan Perumahan Rakyat: Jalan Baru Mengatasi Backlog Perumahan.
Hadir para panelis yakni Harryadin Mahardika, Ekonom dan Dewan Pembina Indonesia Roundtable of Young Economists (INRY); M. Fankar Umran, Direktur Utama PT Askrindo; Ramadani Partama, Economist BRI, Mamay Sukaesih, Senior Industry and Regional Analyst Bank Mandiri; Kun Wardana Abyoto, Dekan Fakultas Sains Terapan dan Teknologi, Institut Sains dan Teknogi Nasional (ISTN); Arnoldus Paut, Tenaga Ahli Menteri Bidang Kesehatan dan Stunting, Kementerian Koordinator Bidang Pembangunan Manusia dan Kebudayaan dan Frits H. Soejoedi, CEO UI Leadership Development Center (UI LDC). Acara ini dimoderatori oleh Stella Kusumawardhani.
MenurutFankar Umran, bicara tentang perumahan, merupakan isu yang multidimensi. “Program Presiden Prabowo yaitu 3 juta rumah, bagi saya bukan sekadar membangun 3 juta rumah tetapi bagaimana menyelesaikan backlog perumahan,” jelasnya.
Data dari Kementrian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), 80-90% backlog itu terjadi kepada pengusaha kecil yang tidak punya cash flow yang memadai. “Kalau kita perhatikan, rumah di kompleks perumahan, juga rumah-rumah subsidi itu banyak yang kosong. Bahkan ada juga tidak laku. Kenapa? Karena tidak sesuai peruntukannya, siapa yang butuh rumah, siapa yang dibangunkan rumah,” terang Fankar.
Jadi problem utama, tidak cocok antara permintaan dan penawaran. “Contohnya, Ketika petani melakukan kredit rumah, ia tidak bisa membayar bulanan. Mengapa? Karena panennya tiap tiga-empat bulan sekali, demikian juga dengan nelayan,” katanya.
Karena itu, menurut Fankar harus ada perubahan mendasar di segala sektor, termasuk perbankan. Agar kredit menyesuaikan dengan kebutuhan nasabah.
Hal lain yang tak kalah penting adalah solusi atas harga tanah yang mahal. “Mari kita pikirkan untuk libatkan lembaga-lembaga yang punya tanah. Misalnya agraria, pemerintah daerah, dan bank tanah. Pemerintah juga bisa siapkan tanah terlantar,” ucapnya.
Masalah kedua, adalah harga rumah mahal. “Kita bisa melibatkan BUMN yang bisa berkontribusi dengan memberikan diskon dalam pembangunan rumah. Misalnya sekitar 10 atau 20 persen untuk BUMN penyedia baja, semen, listrik dan lain lain,” katanya.
Sementara itu, Arnoldus Paut, Tenaga Ahli Menteri Bidang Kesehatan dan Stunting, Kementerian Koordinator Bidang Pembangunan Manusia dan Kebudayaan, melihat kebutuhan akan rumah ditinjau dari kelayakannya.
Menurut Arnoldus, kebijakan rumah layak huni sudah dibuat oleh Kementerian PUPR, di mana dari sisi bangunan ini bukan hanya bagus tapi bangunan yang bisa bertahan untuk bencana. Misalnya rumah di Bogor, yang merupakan daerah yang lembab. Hal lain yang muncul adalah rumah yang tidak sehat bisa menyebabkan anak-anak kecacingan seperti yang terjadi di Sukabumi. “Jadi rumah yang aman dan sehat, jika kita memilih lokasi, bahan bangunan dan pengelolaan limbah dan sampah yang baik,” terangnya.
Mamay Sukaesih, Senior Industry and Regional Analyst Bank Mandiri, melihat kebutuhan rumah dari sisi demand maupun supply. “Kalau terkait biaya bahan bangunan memang kesertaan BUMN untuk membangun produk 3 juta rumah ini sangat diperlukan. Apalagi saat ini, industri semen mengalami oversupply. Apabila program 3 juta rumah ini didorong berarti bisa menyerap produksi yang ada,” ungkapnya.
Lanjut Mamay, salah satu yang bisa dilakukan oleh BUMN Karya, untuk bisa mendorong penyerapan pembangunan rumah dengan membangun konstruksi perumahan sesuai dengan kebutuhan Gen Z.
Ramadani Partama, Economist BRI mengatakan bahwa BRI telah melakukan penelitian terkait keinginan dari Masyarat Berpenghasilan Rendah (MBR), apakah memiliki keinginan untuk membeli rumah? Fakta yang ditemukan di lapangan, umumnya keinginan untuk membeli rumah terkait dengan lokasinya. Apakah lokasi tersebut dekat dengan akses ke tempat kerjanya.
“Preference-nya temuan kami, salah satu hal yang penting orang itu mau beli rumah adalah literasi terhadap housing policy. Apalagi kepada masyarakat berpenghasilan rendah, dimana tingkat edukasinya itu cenderung relatif rendah. Jadi komunikasinya harus jelas,” tukasnya.
Senada, Kun Wardana Abyoto, Dekan Fakultas Sains Terapan dan Teknologi, Institut Sains dan Teknogi Nasional (ISTN), mengatakan bahwa umumnya pekerja menginginkan perumahan yang dekat dengan lokasi kerja. Karena jarak jauh itu meningkatkan biaya transportasi. Dan, banyak sekali perumahan-perumahan yang minim layanan transportasi. Karena dengan jarak antara rumah dan tempat kerja yang dekat dapat meningkatkan produktivitas kerja.
Meski demikian, ia melihat keterjangkauan harga menjadi masalah utamanya. Banyak dari para pekerja MBR, tidak memiliki kemampuan untuk membeli rumah, karena gaji yang terbatas. Tak hanya itu, mereka juga tidak punya agunan, tidak punya riwayat melakukan kredit, sehingga cukup sulit untuk bisa mendapatkan kredit.
Karena itu, Kun Wardana melihat pentingnya peran negara, jadi sebisa mungkin negara hadir, jangan dilepas ke mekanisme pasar, tetapi negara bisa memberikan kemudahan-kemudahan, khususnya untuk para pekerja.
Pekerja, selain mendapatkan jaminan kesehatan, jaminan sosial, upah layak juga berhak mendapat rumah yang layak. Karena, dengan itu, akan meningkatkan kualitas hidup.
Menurut Frits H. Soejoedi, CEO UI Leadership Development Center, masalah utamanya adalah keterjangkauan harga. Sehingga dari pihak bank juga kalau pun memberikan kredit perumahan, walaupun ada subsidi dari pemerintah, tetap dari sisi hitungan, apakah seseorang bisa mendapatkan kredit rumah.
“Dalam salah satu survey, gen Z dan milenial, dengan rata-rata gaji yang mereka peroleh saat ini, mungkin akan dibutuhkan 30-40 tahun kemudian untuk bisa mendapatkan rumah. Hal ini, seharusnya menjadi tantangan ke depannya, bukan hanya dari pihak perbankan tapi dari multi dimensi aspek,” ungkapnya.
Melihat kompleksitas masalah kebutuhan akan rumah, Fankar Umran memberi masukan agar tanah terlantar milik negara dapat digunakan untuk pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Lalu, model bagi hasil. Skema kredit perbankan harus direstrukturisasi memenuhi kebutuhan konsumen. Misalnya petani dan nelayan dikumpulkan dalam komunitas. Jadi ada solusi dengan rent-to-own, kemudian bagi hasil.
Mamay Sukaesih melihat mayoritas backlog perumahan ataupun yang tidak layak huni, 45-50% berasal dari pekerja sektor informal. Memang kendala dari sisi banking yang selama ini kita lihat adalah penilaian untuk seseorang menerima kredit itu berdasarkan data historis pola pendapatannya, dan pola pengeluarannya yang bisa jadi penilaian pihak bank.
Mengakhiri sesi diskusi ini, Harryadin Mahardika, Ekonom dan Dewan Pembina Indonesia Roundtable of Young Economists (INRY) mengatakan bahwa sektor perumahan yang paling minim sekali investasi negara. Padahal rumah adalah fondasi bagi setiap keluarga. Karena itu, kita perlu mendorong agar sektor ini mendapat lebih banyak keadilan sehingga Masyarakat Berpenghasilan Rendah bisa memiliki rumah yang layak.
“Harus ada political will dari negara, kita perlu juga menuntut keseriusan negara, dan industri perbankan untuk lebih berani memberikan insentif bagi sektor perumahan ini,” terangnya.
Harryadin menyebut masalah perumahan juga dihadapi seluruh dunia termasuk Amerika Serikat. “Dulu di tahun 1970-1980an, sebuah keluarga itu bisa mencicil rumah atau membeli rumah hanya dengan single income saja. Indonesia atau pun di Amerika. Tapi semakin lama, semakin kita bergerak, bahkan double income mungkin tidak cukup sekarang. Artinya memang karena dunianya berubah,” tukasnya.
“Saya melihat saat ini untuk menambah 1 miliar populasi dunia hanya butuh waktu 10 tahun. Dulu mungkin diperlukan 2-3 dekade. Artinya supply demand untuk perumahan, sudah pasti luar biasa. Harga rumah melonjak luar biasa. Kemudian ini diperparah dengan kenyataan bahwa industri keuangan melihat sektor perumahan ini sebagai salah satu income utama mereka,” tegasnya.
Sementara Fankar Umar melihat persoalan perumahan ini harus diselesaikan secara terintegrasi, tidak hanya ditangani oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman saja sehingga bisa tepat sasaran. “Kebutuhan dana untuk rumah tidak layak huni selain bersumber dari CSR juga bisa dari dana bergulir,” katanya.
“Jika kita mampu selesaikan masakah backlog, otomatis kemiskinan dientaskan. Diperlukan keterlibatan semua stakeholder, mulai penelitian, pemerintahan, publik, perusahaan dan pendanaan. Dan satu lagi, kita perlu lembaga yang punya power untuk mengkoordinasikan semuanya,” tambahnya.
Ramadani mendorong pihak swasta/ pengusaha untuk ikut berperan aktif dalam menangani persoalan perumahan ini, dan diperlukan insentif dari pemerintah.
“Penyelesaian harus berbeda beda tiap lapisan. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah dapat diberikan kemudahan dari sisi perbankan dengan menawarkan produk kredit yang cocok seperti BRI, ada kredit yang bisa dibayar cicilan harian,” ungkapnya.
Kun Wardana melihat sebanyak 85 persen masyarakat bekerja di sektor formal dan informal. Karena itu, pemerintah harus bangun ekosistem dari membuka lapangan pekerjaan, job security sehingga masyarakat bisa tetap bekerja dan pihak bank tetap bisa memberikan kredit pada masyarakat. Upah pekerja juga harus layak.
Masalah yang masih dihadapi adalah tingkat pendidikan yang rata-rata rendah, sebanyak 60% berpendidikan di bawah SMA. Literasi keuangan juga masih rendah sehingga perlu edukasi untuk menyasar MBR (masyarakat berpenghasilan rendah).
Frits berharap political will dari pemerintah diperlukan. Pemerintah memiliki power untuk membentuk badan yang akan mengelola masalah ini. Kedua, perlu membangun public awareness, ini berkaitan dengan membangun semangat gotong royong dari tingkat desa hingga Kabupaten.
Menurut Mamay, dalam mengatasi backlog perumahan tidak dilihat dari sisi suplai tapi juga demand. Faktor utama pendapatan dan daya beli masyarakat. Rumah yang disediakan sesuai kelas-kelas pendapatan atau daya beli masyarakat. Di beberapa negara menyediakan rumah sesuai dengan pengeluaran atau pendapatan masyarakat.