Tidak bisa dipungkiri lagi, bahwa saat ini fungsi rumah tidak hanya sebagai tempat berhuni dan salah satu kebutuhan dasar (basic need) manusia, melainkan juga sebagai komoditas. Artinya, rumah sudah jadi ajang jual-beli-sewa yang memiliki nilai ekonomi tinggi.
Disinilah kemudian muncul anggapan pada masyarakat luas mengenai rumah sebagai investasi yang menggiurkan. Benarkah demikian? Lalu, bagaimana kiat berinvestasi rumah agar tetap menguntungkan?
Karakteristik Rumah
Investasi rumah, sebagai salah satu bagian dari investasi properti, pada hakikatnya memiliki sejumlah keuntungan, antara lain: apresiasi (peningkatan nilai tahunan), pendapatan rutin (apabila disewakan), dan sebagai daya ungkil (leverage) guna meningkatkan keuntungan lebih besar.
Hanya saja, berbeda dengan jenis properti lain seperti tanah, apartemen, kios atau ruang perkantoran, investasi rumah memiliki sejumlah karakteristik tersendiri yang mesti diperhatikan, terutama dalam hal potensi pasar, kepemilikan, dan penggunaannya.
Potensi pasar rumah begitu besar, karena dari sisi pasokan (supply) masih rendah sementara sisi permintaan (demand) terbilang tinggi. Indonesia membutuhkan sedikitnya 800.000 unit per tahun disebabkan oleh pertumbuhan penduduk. Dan lagi, kekurangan rumah (backlog) hingga saat ini telah mencapai tujuh juta unit.
Mengenai kepemilikan rumah dapat diperoleh relatif mudah, yakni melalui kredit pemilikan rumah (KPR) yang difasilitasi oleh banyak bank. Kredit ini bisa berjangka waktu (tenor) cukup lama, lima tahun hingga 15 tahun. Kemudahan pemilikan inilah yang membuat banyak orang menjadikannya sebagai media investasi.
Sebagai investasi, rumah juga harus dibedakan atas beberapa jenis. Apakah rumah ini akan dihuni sendiri, rumah yang disewakan kepada pihak lain termasuk rumah kos, rumah-toko (ruko) atau rumah-kantor (rukan). Sebab, masing-masing ini tentu memiliki pangsa pasar dan tingkat pengembalian (return of investment) yang berbeda pula.
Soal LVR
Setahun lalu, tepatnya terhitung 1 September 2013, Bank Indonesia (BI) mengeluarkan aturan mengenai loan to value (LVR). LVR adalah persentase kredit yang diberikan terhadap total harga, atau total harga dikurangi jumlah uang muka. Aturan LVR berlaku untuk KPR dan kredit pemilikan apartemen (KPA) kedua dan seterusnya.
Untuk rumah seharga Rp 100 juta, sebagai contoh, maka untuk memenuhi aturan LVR 70%, maka pembeli (nasabah KPR) harus menyediakan uang muka sebesar 30% atau Rp 30 juta. Untuk rumah dengan luas bangunan lebih dari 70 m2, LVR KPR ke-2 maksimal 60%, dan KPR ke-3 maksimal 50%.
Kenapa aturan LVR dibuat? BI telah memantau mengenai KPR/KPA yang tumbuh terlalu tinggi, sekaligus meredam spekulasi pada sektor properti yang berakibat pada gagal bayar (default) dan kredit macet. Kebijakan ini dapat pula meredam kenaikan harga rumah/apartemen yang sudah terlampau tinggi.
Bagaimana bagi konsumen atau nasabah KPR? Konsumen rumah terbagi dua kelompok besar. Kelompok pertama, yang belum memiliki rumah, dan umumnya dari golongan menengah-bawah. KPR bagi mereka barangkali untuk rumah pertama. Dengan aturan LVR sebesar itu tentu terasa berat. Namun, sebagai tempat hunian dan investasi jangka panjang tidaklah perlu ragu untuk mengambilnya.
Kelompok kedua, mereka adalah golongan menengah-atas, di mana mereka sudah memiliki rumah lebih dari satu, dan pembeliaan rumah selanjutnya hanya sebagai investasi. Bila ini memang pilihannya, maka carilah rumah yang berlokasi bagus dan di kawasan yang memiliki fasilitas lengkap. Hal ini agar investasinya terus mengalami apresiasi, bukan depresiasi.
Kiat Berinvestasi
Sebagai investasi sekaligus aset berharga, rumah dapat menghasilkan keuntungan yang bagus selama kita mampu mengelola dan mengoptimalkannya. Berikut beberapa kiat dalam berinvestasi rumah.
Pertama, sebaiknya rumah dilengkapi sejumlah dokumen yang sah, seperti: sertifikat tanah, izin mendirikan bangunan (IMB), surat pajak bumi dan bangunan (PBB), surat pemasangan instalasi listrik, air, telepon dan lainnya. Dokumen-dokumen ini harus tersimpan rapi dan aman.
Kedua, hindari melakukan kecerobohan (kooper te kwade trow) apabila membeli rumah. Misalnya, ketika membeli rumah dengan harga terlalu murah, tetapi tanpa dilengkapi dokumen-dokumen yang sah, yang sewaktu-waktu rumah itu ternyata disengketakan, disita atau dibongkar oleh pihak lain karena secara hukum memang si pembeli dalam keadaan tidak menguntungkan.
Ketiga, rumah yang berlokasi pada wilayah perencanaan kota yang progresif dapat meningkatkan harga rumah secara signifikan seiring perkembangan wilayahnya. Jika ingin membeli rumah atau telah memiliki rumah, cari tahu mengenai prospek perencanaan wilayah pada instansi tata kota setempat.
Keempat, sementara rumah yang berlokasi pada wilayah rawan longsor, banjir, kejahatan, tawuran, dan tidak sesuai dengan rencana kota akan membuat investasi rumah jatuh, atau tidak berprospek bagus. Hindari membeli atau memiliki rumah pada wilayah rawan seperti itu.
Kelima, persewaan rumah, sesuai aturan hukum (Peraturan Pemerintah No.44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik), harus dibuatkan suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Isi perjanjian sewa-menyewa sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, batas waktu sewa, dan besarnya biaya sewa.
Keenam, rumah kos yang memiliki tingkat hunian rendah dan tidak menguntungkan sebaiknya dijual, atau direnovasi menjadi rumah tunggal (biasa) untuk disewakan kembali.
Ketujuh, sebelum membangun atau membeli sebuah ruko/rukan disewakan, perlu diamati terlebih dahulu mengenai pasar dan target penyewa yang berada di sekitar lokasi ruko/rukan itu berada. Tidak sedikit ruko/rukan yang telah terbangun gagal dalam mencari penyewa yang disebabkan oleh kekeliruan dalam memilih lokasi dan mematok harga sewa yang terlalu tinggi.
Ketujuh, pastikan rumah yang disewakan memperoleh yield per tahun minimal 5%. Atau bila dijual dalam waktu singkat memperoleh keuntungan (gain) minimal 30% dari harga belinya.
Nah, selamat berinvestasi rumah!
*Penulis, Budi Santoso, MRE, adalah Anggota Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia dan Direktur Pusat RealEstat (Pure)